I tassi alti non fanno bene all’ETF Real Estate, perché larga parte dell’investimento in Real Estate viene effettuato col ricorso al credito.
Nello specifico andiamo ad analizzare l’ETF HSBC FTSE Epra Nareit Developed, che replica l’indice FTSE Epra/Nareit Developed markets.
A sua volta, L’indice FTSE Epra/Nareit Developed replica l’andamento borsistico delle più grandi società immobiliari del mondo sviluppati dei mercati azionari.
I principali fattori che influenzano l’ETF Real Estate in questo momento
In passato l’investimento nel settore immobiliare è stato spesso considerato come una sorta di copertura contro l’inflazione, ma la realtà è che il real estate è un asset estremamente sensibile ai tassi di interesse perché la maggior parte degli acquirenti di real estate, siano essi investitori o famiglie, comprano facendo largo utilizzo di finanziamenti, garantiti dagli asset stessi.
L’incremento dei tassi di interesse tra il 2021 e il 2023 è stato il più forte degli ultimi 40 anni, perché si veniva da livelli di tassi di interesse estremamente bassi, che perduravano da parecchi anni.
Le previsioni sono che i tassi di interesse nei Paesi Sviluppati si stabilizzeranno o raggiungeranno il picco nel 2023, ma il mercato immobiliare avrà ancora a che fare con un tasso di interesse elevato ambiente per il prossimo futuro e gli anni di tassi vicini allo zero non torneranno per decadi.
Considerato lo scenario negativo di fondo, siamo appena agli inizi di una discesa dei prezzi del real estate perché devono ancora manifestarsi tutte le conseguenze per la determinazione dei prezzi, la disponibilità di capitale di debito e il rifinanziamento delle attività esistenti, che influenzeranno l’attività di investimento complessiva.
ETF Real Estate: il rialzo dei tassi mina i buoni presupposti dell’investimento
Oxford Economics ritiene che il rischio di ribasso dei prezzi del mercato immobiliare dovuto al perdurare di tassi di interesse più elevati continuerà a pesare sulla propensione all’investimento nel settore immobiliare, anche in casi di un sensibile miglioramento macroeconomico complessivo.
Una delle conseguenze più preoccupanti dei tassi più elevati è l’ondata di richieste di prelievo da parte di investitori istituzionali e al dettaglio che cercano di incassare le loro partecipazioni in vari fondi immobiliari aperti, togliendo liquidità al mercato e facendo pressione sui prezzi.
I flussi di riscatto si sono accentuati durante l’ultimo trimestre del 2022, parallelamente alla flessione del settore immobiliare negli Stati Uniti (la crescita annuale dei prezzi è rallentata allo 0,9%, il tasso di guadagno più basso in oltre un decennio), e al crollo del 12,8% dei prezzi dell’immobiliare nel Regno Unito, e sono continuati anche nel 2023, tanto che gli asset manager hanno dovuto imporre freni alle richieste di riscatto.
Può essere conveniente investire in un ETF sul Real Estate in questo momento?
Le grandi crisi economiche partono molto spesso dalle insolvenze sul mercato del Real Estate e il perdurare di tassi alti rende molto fragile un mercato strutturalmente a leva come quello immobiliare.
In più gli alti tassi di interesse sulle obbligazioni governative rende meno conveniente il reddito proveniente dagli affitti del mercato immobiliare, riducendo drasticamente il premio per il rischio in un mercato volatile come quello del Real Estate.
La demografia poi è un altro fattore che va contro l’investimento in un ETF sul Real Estate nei Paesi Sviluppati.
Fatte queste premesse, non riteniamo interessante in questo momento investire in un ETF sul Real Estate.
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