Contrariamente a quanto si potrebbe sentire comunemente, la maggior parte dei REIT (Real Estate) stanno andando bene.
I loro bilanci sono i più forti che siano mai stati e quindi l’impatto dell’aumento dei tassi di interesse non è significativo.
Inoltre, l’elevata inflazione ha portato a un’impennata degli affitti, spingendo i flussi di cassa REIT a nuovi massimi storici nel 2022.
Ciò ha quindi alimentato forti aumenti dei dividendi in tutto il settore. Più della metà delle società di Real Estate ha aumentato il dividendo nel 2022 e solo pochi di essi hanno tagliato il dividendo.
Ma tutto questo potrebbe cambiare quest’anno
I tassi di interesse sono aumentati di molto, le scadenze del debito si stanno avvicinando e una recessione a breve termine sembra probabile. C’è anche un rischio crescente di una crisi bancaria con il recente crollo della Silicon Valley Bank, il secondo più grande fallimento bancario della storia.
Se porta a più corse agli sportelli, le cose potrebbero rapidamente diventare davvero brutte.
Tuttavia, per la maggior parte delle società di Real Estate dovrebbe andare bene in entrambi i casi perché sono stati prudenti con le loro finanze, ma non è così per tutti i REIT.
Infatti, si evidenziano 5 società REIT che sono ad alto rischio di un taglio dei dividendi nel 2023.
Noi di Word2Invest eviteremo questi nomi perché un taglio dei dividendi potrebbe portare ad un significativo rischio di ribasso.
Office Properties Income Trust
Questa società sta lottando in questo momento, e negli ultimi mesi alcuni “colleghi” hanno già iniziato a tagliare i loro dividendi.
SL Green e Vornado Realty Trust lo hanno tagliato di un terzo.
L’occupazione fisica degli uffici (core business di questo tipo di società di Real Estate) rimane molto bassa e sta inducendo le aziende a ripensare la loro concezione di ufficio.
Nella peggiore delle ipotesi, ciò significa che il mercato degli uffici è fortemente sovradimensionato e gli affitti/tassi di occupazione ne risentiranno notevolmente per gli anni a venire.
Nella migliore delle ipotesi, le persone tornano in ufficio e la domanda si riprende, ma anche in questa migliore delle ipotesi, i proprietari dovranno reinvestire pesantemente nelle loro proprietà. L’alto investimento inciderà sui rendimenti dei proprietari.
Global Net Lease
Global Net Lease è simile a Office Properties Income Trust, ma il suo portafoglio è un po’ più diversificato.
Non si tratta solo di un puro REIT di edifici per uffici mono locatario in quanto possiede anche alcuni immobili industriali.
Questo sembra rassicurare alcuni investitori perché il settore industriale ha fatto molto bene negli ultimi anni.
Ma ecco i problemi:
Possiede ancora molti edifici per uffici single-tenant (inquilino singolo), che rappresentano circa il 40% del suo portafoglio.
Si tratta di attività ad alto tasso di capitalizzazione/a rischio più elevato che potrebbero risentire di una prossima recessione.
Il payout ratio non è sostenibile al 93% del suo FFO.
Il management ha un track record molto scarso, rispettivamente aumentando il capitale a prezzi diluitivi e successivamente tagliando il dividendo.
Probabile un altro taglio.
Easterly Government Properties
La Easterly Government Properties (NYSE:DEA) è anche un REIT per uffici specializzato in edifici per uffici single-tenant e quindi è interessato dalle stesse problematiche.
Ma la DEA è in qualche modo meglio posizionata perché la maggior parte dei suoi inquilini sono agenzie governative che hanno meno probabilità di liberare i loro edifici.
Inoltre, le sue scadenze di leasing sono ancora piuttosto lontane e la gestione è di gran lunga migliore rispetto a quella di OPI e GNL. In tal senso, penso che la DEA offra un rapporto rischio-rendimento molto migliore e abbia maggiori possibilità di mantenere il suo dividendo.
Ma anche allora, temiamo che un taglio sarà inevitabile perché oggi il payout ratio è molto alto, circa il 90% e dubito che la società riuscirà a mantenere un flusso di cassa sufficiente per pagare tutti gli investimenti in conto capitale che si faranno strada nei prossimi anni.
Necessity Retail REIT
Questo è semplice, quindi verrà trattata brevemente.
Troppa leva finanziaria. Team di gestione in conflitto. Attività cicliche. Elevato rapporto di pagamento.
Non so come possano sfuggire a un taglio dei dividendi.
Potrebbero spingerlo per un anno o due, ma l’attuale pagamento non sembra sostenibile a lungo termine e la società farebbe probabilmente meglio a tagliarlo ora per ripagare il debito.
One Liberty Properties
È la società REIT meno sicura, nonostante una buona gestione e un track record piuttosto buono.
Anche la proprietà degli insider è significativa, quindi sono ben allineati con gli azionisti e sicuramente non è nel loro interesse far crollare il titolo.
Ma ecco le poche cose che ci fanno preoccupare per il suo dividendo.
In primo luogo, si tratta di una REIT net lease (affitti) con in media solo 6 anni rimanenti sui suoi contratti di locazione. Ha quasi il 30% dei contratti di locazione in scadenza nei prossimi 4 anni.
In secondo luogo, la società possiede molte proprietà al dettaglio che potrebbero diventare problematiche.
Si tratta di negozi di forniture per ufficio, che stanno lottando nell’era del lavoro a distanza, e negozi di mobili, che sono influenzati negativamente dall’aumento dei tassi di interesse.
Infine, hanno più debiti della media e parecchie scadenze nei prossimi anni
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